Pentru multi oameni, achizitia unui apartament reprezinta o investitie majora si, uneori, poate fi cea mai mare achizitie din viata lor. Insa, pe langa pretul de achizitie al locuintei, trebuie sa luam in calcul si costurile cu actele de vanzare-cumparare. Intelegerea acestor costuri suplimentare este cruciala pentru a putea bugeta corect intreaga tranzactie. Vom explora in detaliu care sunt aceste costuri si cum se pot optimiza.
1. Taxa de timbru notarial
Un prim cost pe care trebuie sa il avem in vedere este taxa de timbru notarial, care este esentiala pentru validarea legala a tranzactiei imobiliare. Notariatul este un pas indispensabil in procesul de vanzare-cumparare al unui apartament, iar onorariile notariale pot varia considerabil in functie de valoarea proprietatii.
In Romania, aceste taxe sunt reglementate de Uniunea Nationala a Notarilor Publici si sunt calculate ca un procent din valoarea tranzactiei. Taxele de timbru notarial sunt impartite in mai multe categorii, astfel incat pentru tranzactiile care depasesc un anumit prag valoric, procentul aplicat se va reduce. De exemplu:
- Pentru valori de pana la 15.000 lei: taxa este de aproximativ 2,2%.
- Pentru valori cuprinse intre 15.001 lei si 30.000 lei: se percepe 1,3% pentru suma care depaseste 15.000 lei.
- Pentru valori intre 30.001 lei si 60.000 lei: se percepe 0,9% pentru suma care depaseste 30.000 lei.
- Pentru valori intre 60.001 lei si 450.000 lei: se percepe 0,6% pentru suma care depaseste 60.000 lei.
- Pentru valori care depasesc 450.000 lei: se percepe 0,3% pentru suma care depaseste 450.000 lei.
Este important de mentionat ca aceste procente sunt orientative si pot suferi modificari in functie de politica fiecarui birou notarial, precum si de evolutia legislatiei in vigoare.
2. Taxa de intabulare si cadastru
Un alt cost asociat procesului de vanzare-cumparare a unui apartament este taxa de intabulare si cadastru. Acestea sunt necesare pentru a inregistra noul proprietar in cartea funciara si pentru a asigura ca locuinta este inregistrata oficial in documentele cadastrale.
Agentia Nationala de Cadastru si Publicitate Imobiliara (ANCPI) este institutia responsabila la nivel national pentru aceste operatiuni. Taxele de cadastru si intabulare sunt reglementate prin Ordinul nr. 39/2009 si variaza in functie de mai multi factori, cum ar fi tipul imobilului sau suprafata acestuia. De exemplu, pentru un apartament standard, taxa poate fi in jur de:
- Intabulare: aproximativ 0,15% din valoarea imobilului.
- Cadastru: in jur de 120 lei pentru apartamentele cu suprafete sub 50 de metri patrati.
- Apartamente intre 51 si 100 de metri patrati: taxa poate creste pana la 150 lei.
- Apartamente peste 100 de metri patrati: se poate percepe o taxa de 200 lei.
- Apartamente de lux sau cu facilitati speciale: taxele pot fi semnificativ mai mari, depasind 500 lei.
Este esential sa verificati costurile actuale cu un specialist sau la biroul local al ANCPI, deoarece acestea pot varia in functie de localizare si de alti factori specifici.
3. Taxe pentru eliberarea extrasului de carte funciara
In procesul de vanzare-cumparare, vanzatorul este obligat sa furnizeze un extras de carte funciara care sa certifice dreptul de proprietate asupra apartamentului. Acest document reflecta toate informatiile legale asupra imobilului si este un pas crucial pentru a asigura transparenta tranzactiei.
Costurile pentru eliberarea unui astfel de extras sunt moderate, dar nu trebuie neglijate. De obicei, acestea sunt in jur de:
- Extras de carte funciara pentru informare: 20 lei.
- Extras de carte funciara pentru autentificare: poate ajunge la 40 lei.
- Urgenta pentru extrasul de autentificare: adauga inca 100% la costul standard.
- Copii suplimentare ale extrasului: 10 lei per copie.
- Modificari sau rectificari: variaza intre 30 si 50 lei.
E important de mentionat ca aceste taxe sunt percepute de ANCPI si sunt standardizate la nivel national, dar pot aparea variatii in functie de locatia si urgenta solicitarii.
4. Taxe pentru obtinerea certificatului fiscal
Certificatul fiscal este un document esential care atesta faptul ca proprietarul apartamentului nu are datorii fiscale restante catre bugetul local. Acesta este necesar pentru a finaliza tranzactia de vanzare-cumparare, asigurand cumparatorul ca nu va mosteni datorii neplatite.
Eliberarea certificatului fiscal se face de catre Directia de Taxe si Impozite Locale din cadrul primariei. Costurile pentru obtinerea acestui certificat sunt, de obicei, simbolice, dar alocarea unui timp corespunzator pentru obtinerea sa este cruciala. De obicei, acestea sunt:
- Certificat fiscal standard: in jur de 10-20 lei.
- Urgenta pentru eliberare: poate adauga 50% la costul standard.
- Copii suplimentare ale certificatului: 5 lei per copie.
- Modificari rectificative: intre 10 si 15 lei.
- Certificat fiscal pentru o perioada mai lunga de validare: poate costa suplimentar 10 lei.
Cumparatorii trebuie sa fie constienti de faptul ca obtinerea certificatului fiscal poate dura cateva zile, astfel ca este recomandat sa fie solicitat cu suficient timp inainte de finalizarea tranzactiei.
5. Impozitul pe tranzactia imobiliara
Impozitul pe tranzactia imobiliara este un alt cost important care trebuie luat in considerare. Acest impozit este datorat catre stat de catre vanzator si este calculat ca un procent din pretul de vanzare al apartamentului. In Romania, impozitul pe tranzactia imobiliara este de 3% din valoarea tranzactiei, dar se aplica doar pentru proprietatile detinute pentru mai putin de 3 ani. Pentru proprietatile detinute mai mult de 3 ani, impozitul este de 1%.
Un aspect important de avut in vedere este faptul ca impozitul se aplica doar la valoarea care depaseste suma de 450.000 lei. De asemenea, in cazul in care pretul de vanzare este subevaluat fata de valoarea de piata a imobilului, autoritatile fiscale pot recalcula impozitul pe baza valorii estimate de piata.
Calculul acestui impozit este responsabilitatea vanzatorului, iar plata se face la organul fiscal local. Totusi, este recomandat ca atat vanzatorul cat si cumparatorul sa fie constienti de aceste costuri pentru a evita eventuale surprize financiare neplacute.
6. Costurile cu evaluarea imobilului
Evaluarea imobilului este un pas esential in procesul de vanzare-cumparare, mai ales in cazul tranzactiilor care implica finantari bancare. Banca va solicita, in general, un raport de evaluare realizat de un evaluator autorizat pentru a stabili valoarea de piata a apartamentului.
Costurile pentru evaluarea imobilului pot varia in functie de complexitatea si valoarea proprietatii, dar, in general, acestea se situeaza in urmatoarele intervale:
- Evaluare pentru un apartament standard: intre 300 si 500 lei.
- Evaluare pentru apartamente de lux sau cu facilitati speciale: poate depasi 750 lei.
- Costuri suplimentare pentru rapoarte urgente: 100-200 lei.
- Revizuiri sau actualizari ale evaluarii: intre 50 si 100 lei.
- Copii suplimentare ale raportului de evaluare: 20 lei per copie.
Desi costul pentru evaluare este, de obicei, suportat de cumparator, este important ca ambii parteneri in tranzactie sa aiba o intelegere clara asupra acestui aspect pentru a evita eventualele neintelegeri.
7. Alte costuri si cheltuieli diverse
Pe langa costurile majore mentionate anterior, exista si o serie de alte cheltuieli si taxe care pot fi implicate in procesul de vanzare-cumparare a unui apartament. Acestea pot include:
- Costuri de publicitate si promovare: daca vanzarea se face prin intermediul unor agentii imobiliare, acestea pot percepe comisioane de pana la 3% din pretul de vanzare.
- Comisionul agentiei imobiliare: in functie de agentie si de complexitatea tranzactiei, acesta poate varia intre 1% si 3%.
- Costuri cu traducerea documentelor: in cazul in care cumparatorul sau vanzatorul sunt din afara tarii, pot aparea costuri suplimentare pentru traducerea documentelor relevante, costurile putand varia intre 100 si 300 lei.
- Taxe postale: in cazul in care documentele trebuie trimise prin posta, pot aparea costuri suplimentare in functie de volumul si destinatia acestora.
- Costuri neprevazute: acestea pot aparea in functie de specificul tranzactiei, cum ar fi eventuale reparatii sau imbunatatiri care trebuie efectuate inainte de vanzare.
Este important sa se realizeze un buget detaliat care sa cuprinda toate aceste costuri pentru a evita situatiile neplacute sau insuficienta fondurilor in momentul in care toate actele trebuie finalizate.
